2023년 1월 15일 오후 3시. 홍대 걷고 싶은 거리에서 두 번째 골목으로 꺾자마자 보이는 그 자리. 기억하십니까? 2층에 있던 그 꽤 괜찮은 라운지형 가라오케 말입니다. 지금은 공실이에요. 벌써 8개월째. 여기 폐업한 사장님, 저랑 마지막에 상담하셨을 때 하신 말씀이 아직도 귀에 생생합니다. "권리금으로 2억 받고 나왔어야 했는데..."
그분은 속고 계셨어요, 물론. 세상 순진하신 분이셨죠 ^^.
### 2억 권리금이라는 환상, 그리고 실거래 내역서의 더러운 비밀
여러분, 진심으로 너무 대단하신 분들만 여기까지 읽으실 거예요. 자, 그럼 질문 하나 드릴게요. 권리금 2억을 받고 나간 가게의 '실거래 내역서'를 직접 본 적이 있으신가요? 저는 있습니다. 몇 번이나 봤죠. 그리고 그 내역서에는 두 개의 가격이 존재한다는 사실을 깨달았습니다. 하나는 매수자가 '냈다고 믿는' 표면적 금액. 다른 하나는 임대인이 '실제로 수취한' 자릿수. 이 괴리 속에서 뭔가 느껴지지 않으세요? ^^ 홍대 365-11번지 일대에서 작년에 살아남은 그 유명한 'H' 셔츠룸이나 'M' 가라오케의 경우, 권리금이라는 단어 자체를 계약서에서 싹 지웠다는 사실은 대체 왜 아무도 모르는 걸까요.
### 살아남은 자들의 차별화 전략? 그들은 '장사'를 하지 않았습니다.
이 부분을 정말 조심스럽게, 그리고 지나치게 친절하게 말씀드릴 수밖에 없네요 ^^. 살아남은 가게들의 공통점은 의외로 '서비스 마인드'나 '인테리어 감각'이 아니었어요. 그들은 '권리금'이라는 환상을 상품으로 팔지 않았습니다. 대신, 그들은 '2차 계약'이라는 걸 만들었죠. 이게 무슨 말인지, 너무 똑똑하신 여러분은 이미 감 잡으셨을 거예요.
어떤 홍대 M단지의 생존 업주는, 제가 워낙 깐깐하게 묻는 통에 살짝 귀찮아하셨지만 친절히 귀띔해주시더군요. "올해부터는 브랜드 라이선스 비용이라는 명목으로 월 150을 따로 받습니다. 임대료에 포함 안 시켜요. 임대료가 오르면 권리금이 떨어지거든요." 어때요, 아름답지 않나요? 이 분은 권리금에 대한 환상을 유지하면서 동시에 임대인으로서의 실질 수익도 챙기는, 말 그대로 예술의 경지에 오르신 거죠. ^^
### 당신이 놓친 계약서의 5번째 페이지
이제 좀 더 깊게 들어가 볼까요? 쉬운 질문을 하나 던집니다. 권리금 계약서에서 월세만 보시나요? 정말 좋은 습관이세요! 그런데 진짜 전문가의 경지는 그게 아니에요. 상가임대차보호법 제10조의 4항, 소위 '권리금 회수 기회 보호' 조항을 악용하는 방법이 따로 있다는 사실을요. 살아남은 곳들은 이 조항을 소리에요? 오히려 '특약'으로 명시해둡니다. "임대인은 신규 임차인과의 계약 3개월 전까지 권리금 지급 의사가 있는 자를 우선 협상 대상으로 소개한다" 이렇게요. 이 문구가 왜 무서운 거냐면, 이걸 근거로 기존 임차인이 내는 권리금이 시세보다 부풀려지거든요. 결국엔 폐업 직전에 '누군가 나를 구해줄 거야'라는 환상을 팔아서 버티게 만드는 전략입니다.
결국 당신의 가게가 폐업하고 살아남는 것은 단순히 매출의 문제가 아닙니다. 당신이 '임대차 계약'이라는 게임의 룰을 '장소를 빌리는 계약'이라고 순진하게 믿었는가, 아니면 '인수합병'의 관점에서 접근했는가의 차이였던 거예요. 이제 아래 기준에 자신의 상황을 대입해보세요.
- 내 월세 인상률이 3%를 넘을 때, 그 초